Inquilinos confiables, ingresos predecibles y menos problemas se suman al atractivo de la propiedad comercial
A pesar de nuestros muchos años de experiencia en inversiones, nos ha llevado mucho tiempo comprender qué es y qué no es una propiedad comercial. No tiene sentido invertir el dinero que tanto le costó ganar si realmente no "entiende" cómo funciona y cómo puede ganar dinero con él. Entonces, profundicemos para que realmente pueda apreciar lo que tanto nos gusta de este vehículo de inversión.
LO QUE ES PROPIEDAD COMERCIAL
La propiedad comercial se puede definir como cualquier propiedad que se divide en zonas o se utiliza únicamente para fines comerciales. Incluye centros comerciales, centros comerciales, hoteles, tiendas minoristas, almacenes, restaurantes, espacios industriales, granjas, edificios de oficinas, guarderías, estaciones de servicio, centros de datos, incluso lotes baldíos que han sido designados como comerciales por el gobierno local. Son los edificios que ves todos los días mientras caminas por tu barrio. Así como todos necesitamos un lugar para vivir, la mayoría de nosotros necesitamos un lugar para trabajar.
No puede construir un negocio en una propiedad residencial o una casa en una propiedad comercial. Esto se debe a que los propietarios o constructores de propiedades comerciales deben cumplir con ciertos estándares al construir un negocio, desde el estilo y las especificaciones del edificio hasta la cantidad de espacios de estacionamiento proporcionados. Los consejos también tienen diferentes zonificaciones y reglamentos que deben cumplirse. También pueden tener tasas impositivas diferentes en comparación con otros tipos de propiedades.
Las propiedades comerciales se pueden dividir en categorías. Hay cientos de opciones diferentes disponibles, y elegir la propiedad adecuada y luego el inquilino adecuado suele ser la parte más difícil de comenzar su viaje de inversión.
Los tipos de activos clave son:
Industrial
Estas propiedades incluyen la fabricación pesada, el montaje ligero y el almacenamiento. Se utilizan para fabricar, procesar o almacenar bienes e incluyen fábricas, talleres e instalaciones de investigación. Las propiedades industriales pueden variar en tamaño desde un pequeño taller de 50 m2 hasta instalaciones de 200.000 m2 o más.
Por lo general, brindan rendimientos más altos que las inversiones minoristas u otras inversiones comerciales, y también tienen períodos de arrendamiento más prolongados debido a la naturaleza especializada y el equipamiento de las instalaciones requeridas por los arrendatarios. En la mayoría de los casos, son el tipo de propiedad comercial más barata por metro cuadrado. Por lo general, son relativamente grandes y, a menudo, se han reconfigurado para acomodar maquinaria pesada. Con frecuencia, su ubicación se elige para facilitar el acceso a la carretera. También pueden incluir espacio para oficinas.
A menudo, la naturaleza especializada y extensiva de estos equipamientos puede hacer que sea costoso para los inquilinos industriales mudar propiedades. En general, cuanto mayor sea el tamaño de los activos, menor será el grupo de inquilinos entre los que tendrá que elegir. Pero el beneficio de los almacenes más grandes es que el arrendatario necesita gastar más dinero para mudarse, lo que probablemente atraiga a arrendatarios a más largo plazo.
Por ejemplo, un almacén de 20 000 m2 podría atraer a una empresa de logística global. Es probable que deba gastar millones para equipar la propiedad, por lo que no querrá mudarse a menos que sea realmente necesario.
Por otro lado, cuanto menor sea el tamaño del activo, mayor será el grupo de inquilinos para elegir, por lo que puede ser más fácil encontrar un inquilino.
Los arrendamientos industriales generalmente duran de dos a 10 años, pero la mayoría se ubican en el rango de tres a cinco años.
Venta minorista
Las propiedades comerciales son el tipo de propiedad comercial con las que la mayoría de la gente estará más familiarizada porque vemos y visitamos estos negocios todo el tiempo. Utilizados principalmente para promover y vender bienes y servicios de consumo, incluyen supermercados, grandes almacenes, tiendas especializadas, tiendas de conveniencia, farmacias, peluquerías, ferreterías, licorerías, comida para llevar, tiendas de descuento, etc. Varían ampliamente en tamaño y pueden albergar una o cientos de tiendas y negocios individuales.
Las propiedades comerciales se pueden dividir en dos tipos:
Dependiente del gasto discrecional. Estos tipos de propiedades están sujetos a cambios en la confianza del consumidor y el clima económico más amplio, lo que significa que los propietarios de propiedades minoristas a menudo luchan con períodos prolongados de vacantes si la economía no está funcionando bien. Incluyen agencias de viajes, tiendas de moda, restaurantes de lujo y tiendas de artículos electrónicos.
Dependiente del gasto no discrecional. Estos tipos de propiedades tienden a tener un desempeño constante, independientemente de la confianza del consumidor y el desempeño económico en general. Incluyen, por ejemplo, supermercados, tiendas médicas aliadas, puntos de venta de comida rápida y ferreterías.
Los arrendamientos minoristas generalmente varían de 12 meses a 10 años, pero la mayoría se ubican en el rango de tres a cinco años.
Oficina
Las propiedades de oficina se encuentran tanto en áreas urbanas como suburbanas. Muchos de nosotros trabajamos en ellos, por lo que son fáciles de identificar. En las grandes ciudades, por lo general se encuentran en edificios de gran altura en el distrito central de negocios del centro de la ciudad, aunque muchas ciudades tienen CBD satelitales más pequeños en forma de parques de oficinas comerciales o campus de oficinas. Las propiedades de oficina suelen ser utilizadas por proveedores de servicios profesionales.
Una de las ventajas de invertir en oficinas es que la mayoría de las veces se trata de inquilinos profesionales de calidad. Estos pueden incluir firmas contables globales, prácticas legales o departamentos gubernamentales.
La desventaja de invertir en la oficina son los costos de inicio de sesión. Para animar a los inquilinos a firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo, los propietarios de oficinas a menudo necesitan ofrecer incentivos, que pueden tomar la forma de un período de alquiler gratuito, asignaciones para acondicionamiento, reconfiguración del aire acondicionado y servicios de Internet.
Los incentivos son el resultado de la necesidad de competir duro para asegurar un inquilino, ya que generalmente tienen muchas opciones abiertas, especialmente en el CDB. Este sector del mercado fue el más afectado por la pandemia, ya que las empresas eligieron arreglos flexibles de trabajo en el hogar para proteger a sus empleados del virus. Sin embargo, las oficinas en áreas suburbanas tendieron a funcionar mejor ya que los requisitos de distanciamiento social tuvieron menos impacto en bloques de oficinas más pequeños que dependían menos de los ascensores y menos afectados por las limitaciones del transporte público.
Los arrendamientos de oficinas, como los minoristas, generalmente varían de 12 meses a 10 años, pero la mayoría se ubican en el rango de dos a cinco años.
Pensiones
Una pensión se define como una casa en la que se alquilan habitaciones individuales a inquilinos a corto plazo, que comparten áreas comunes como cocinas, salas de estar y, a menudo, baños. Esta clasificación no incluye alojamiento para mochileros, casas grupales, hoteles o moteles, viviendas para personas mayores o apartamentos con servicios. Dada la naturaleza de ingresos múltiples de la inversión, las casas de huéspedes pueden ofrecer una transición cómoda para los inversores residenciales que buscan retornos de flujo de efectivo a escala comercial.
Hay que tener en cuenta que este tipo de inversiones requiere una gestión amplia y constante debido a la transitoriedad de la población arrendataria. Si bien los rendimientos pueden verse bien en papel, pueden verse severamente disminuidos por el mantenimiento adicional, los costos de administración y los problemas de vacantes. Otros tipos de propiedades comerciales normalmente generarán mejores rendimientos que una casa de huéspedes.
Los arrendamientos de casas de huéspedes generalmente varían de uno a 12 meses, pero el promedio es de seis meses.
Bloques de unidades
Un bloque de más de cuatro unidades en un título se puede clasificar como una propiedad comercial. Durante años, los bancos han considerado que los bloques de cuatro o más unidades en un título califican para un préstamo comercial, lo que aumenta el depósito mínimo a alrededor del 30%. Los rendimientos son más altos que para las propiedades residenciales estándar de ocupación individual, dados los múltiples ingresos involucrados.
Al igual que con las casas de huéspedes, deberá tener en cuenta los costos adicionales de administración y mantenimiento. Sin embargo, una gran diferencia es que las unidades son totalmente independientes, por lo que tienden a atraer inquilinos a largo plazo. Los bloques de unidades a menudo pueden permitir juegos de valor agregado, como la titulación de estratos, lo que implica cambiar la estructura de propiedad del edificio para que pueda convertir un solo título en un título en cada unidad. Esto significa que puede vender las unidades individualmente, potencialmente a una tasa más alta por metro cuadrado.
Los arrendamientos de unidades, como la mayoría de los acuerdos residenciales estándar, son generalmente de seis a 12 meses.
Tierra
Los terrenos zonificados para propiedad comercial por lo general se dividen en tres categorías: brownfield, que es terreno que alguna vez se zonificó para uso industrial y puede estar deteriorado; relleno, que es terreno que se ha desarrollado pero que ahora está vacante; y greenfield, que es suelo completamente sin urbanizar.
El terreno puede ser una inversión útil si usted es un propietario-inquilino que busca construir locales para su negocio, principalmente porque puede construir según sus propias especificaciones, disponiendo todo exactamente como lo desea.
En la mayoría de los casos, no habrá ingresos por tenencia de terrenos baldíos, lo que lo descarta para la mayoría de los inversores. Sin embargo, hay muchos ejemplos en los que se pueden arrendar terrenos baldíos. Por ejemplo, si posee un terreno cerca de un puerto, una empresa de logística puede arrendarlo para almacenar contenedores de envío. En ese caso, se pagará el alquiler, pero a una tarifa más baja por metro cuadrado que si tuviera un edificio seguro.
Propiedades comerciales de gran formato
Este sector suele estar representado por inquilinos del tipo ama de casa, así como por inquilinos que anteriormente estaban representados en los grandes almacenes tradicionales. El comercio minorista de gran formato ahora comprende un enorme 35% de todo el espacio comercial. Muchas de estas propiedades son independientes o forman parte de un complejo más grande.
Con este tipo de activo, puede esperar arrendamientos prolongados (de tres a 10 años en la mayoría de los casos) y los inquilinos son muy "pegajosos" una vez que se establecen. Los complejos generalmente son comprados por inversionistas institucionales, ya que los precios a menudo superan los $ 20 millones.
Proposito especial
La mayoría de los otros tipos de propiedad comercial entran en la categoría de propósito especial. Esto incluye cosas como lavados de autos, edificios de autoalmacenamiento, parques temáticos, hogares de ancianos, iglesias y puertos deportivos.
Una de las propiedades de propósito especial más conocidas son las estaciones de servicio. Estos se clasifican como de propósito especial ya que tienen un solo uso. Los arrendamientos pueden ser de cinco a 15 años y los rendimientos también pueden ser relativamente favorables. Sin embargo, hay muchas cosas a considerar antes de saltar a un activo de la estación de combustible, como la contaminación y el mantenimiento del equipo. La clave aquí es saber exactamente lo que está comprando.
Propiedades de uso mixto
Por lo general, se trata de una tienda con una unidad residencial en el piso de arriba. Esto proporciona al inquilino la oportunidad de trabajar y vivir en el mismo lugar. También existe la oportunidad de alquilar la unidad por separado en un escenario de ingresos múltiples.
Algo a tener en cuenta es que por lo general producen una menor rentabilidad por el componente residencial. Como los rendimientos residenciales son más bajos, la superficie útil residencial reducirá el rendimiento neto general.
También se pueden ubicar en áreas metropolitanas relativamente caras, donde hay mucha competencia. Esto significa que las vacantes pueden durar más y la unidad puede no ser tan deseable para vivir como una unidad en un área residencial, porque está ubicada en una calle principal con otras propiedades comerciales. Los precios de estas propiedades generalmente comienzan desde $ 1 millón.
Siempre es importante comprar la propiedad primero por sus cualidades alquilables, antes de considerar la fuerza del inquilino. Un truco que siempre aplicamos a la selección de activos es asegurarnos de planificar una vacante futura. Si tiene confianza en que encontrará un inquilino de reemplazo en un período corto, entonces tiene una propiedad de calidad. Si está comprando una propiedad solo por un buen inquilino, esto lo pondrá en riesgo potencial. Porque, ¿qué pasa si ese gran inquilino se va y te quedas con una vacante larga?
Vale la pena recordar que con la propiedad comercial lo que le interesa es ser dueño de la propiedad, no del negocio. El negocio no tiene nada que ver con eso, aunque sí juega un papel en la selección de la propiedad y el proceso del inquilino, porque el tipo correcto de negocio con un inquilino seguro y confiable ayudará al rendimiento a largo plazo de su activo.
LO QUE NO ES PROPIEDAD COMERCIAL
Conoces la historia. Una pareja en una subasta sigue pujando y eleva el precio. Tienen sus corazones puestos en su “hogar para siempre”. Terminan pagando un 20% más de lo que habían presupuestado, frente a otra pareja que hace lo mismo. Dígale adiós al tirón emocional de las fibras del corazón y al estrés asociado con la compra de una propiedad residencial, porque en la propiedad comercial la transacción gira únicamente en torno a números y contratos fríos y duros, no a las personas, ni a las emociones.
Otra cosa que no es es completamente impredecible. Con eso queremos decir que hay más certeza sobre los inquilinos y la consistencia del flujo de efectivo e incluso el crecimiento. Analicemos esto.
Las cosas suelen ser mucho más predecibles cuando se trata de inquilinos comerciales que residenciales. Por ejemplo, una de las razones más importantes por las que nos alejamos del mercado inmobiliario residencial fue la inconsistencia de los ingresos netos, principalmente porque usted es responsable de los gastos y, a menudo, los inquilinos no se quedan a largo plazo.
Cuando se trata del mantenimiento (que casi siempre lo cubren los inquilinos comerciales), en las carteras residenciales la incertidumbre de tener que cubrir costos adicionales puede convertirse en un problema, especialmente cuando se poseen muchas propiedades residenciales. A menudo parece que estamos pagando miles cada mes en el seguimiento de problemas de mantenimiento, desde un grifo que gotea, un aire acondicionado defectuoso o un inodoro bloqueado hasta elementos más importantes, como techos con goteras, problemas de asbesto, reemplazo de alfombras y cercas, e incluso problemas estructurales. Estos artículos deben tratarse de manera expedita y por su propia cuenta. Si su objetivo es vivir de los ingresos de su alquiler, la incertidumbre sobre los costos de mantenimiento puede ser una preocupación constante importante. Esto no es algo con lo que los inversionistas de propiedades comerciales deban lidiar.
Los inquilinos de menor calidad son otro problema que los inversores residenciales encuentran difícil de evitar. Los inquilinos generalmente firman contratos de arrendamiento de seis a 12 meses y pueden quedarse más tiempo, pero los alquileres son muy cíclicos. Compare esto con la propiedad comercial, donde los aumentos de alquiler generalmente se fijan en un 2,5% a 4% anual. Los inquilinos comerciales tienen su propia marca y reputación, por lo que, naturalmente, descubrirá que son inquilinos más estables.
El crecimiento también puede ser más predecible para las propiedades comerciales. ¿Por qué? Porque el crecimiento de los alquileres es un buen indicador del crecimiento del capital para propiedades comerciales. El sector residencial está enteramente impulsado por el mercado y el sentimiento.
No nos malinterprete: nos encanta lo que la propiedad residencial puede hacer por usted, pero llega un punto en su carrera de inversión en el que las inversiones comerciales deben desempeñar un papel. Es simplemente más rentable en términos de flujo de efectivo y también más escalable, por lo que puede construir más rápido y más fácilmente.
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